Военная ипотека риски для продавца квартиры

Статья на тему: "Военная ипотека риски для продавца квартиры" написанная понятным языком. Поскольку каждый конкретный случай уникальный, то у вас могут возникнуть дополнительные вопросы. Их вы всегда можете задать дежурному специалисту.

В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?

Продажа квартиры в ипотеку является сложным процессом, в котором помимо продавца и покупателя участвует еще и юридическое лицо, финансовая организация.

Риски продавца при ипотечной сделке минимальны, поскольку в сделке участвует банк, предъявляющий достаточно строгие требования к заемщикам.

В материале вы узнаете более подробно обо всех рисках, с которыми гипотетически может столкнуться собственник недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

  • Обсуждение сделки.
  • Согласование с банком.
  • Оценка независимым экспертом.
  • Передача банку документов на недвижимость.
  • Подписание кредитного договора.
  • Передача средств продавцу.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

Возможная проблема

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

  • Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
  • Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
  • Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
  • Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
  • Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
  • Узаконить перепланировку.

Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?

Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

  1. Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
  2. Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

Проблема

Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

Результат

Если подобные незаконные действия и останутся незамеченными, то продавцу придется столкнуться с реальной проблемой после закрытия сделки: он вынужден будет оплачивать 13% налог на прибыль не с фактически полученной суммы за квартиру, а с той завышенной, которая указана в Договоре купли-продажи (обратите внимание, что в России налог накладывается на продажу квартир, которые были в собственности у продавца менее трех лет).

Еще одна непрятность связана с тем, что в случае расторжения сделки продавцу придется вернуть покупателю, опять-таки, не фактическую сумму, а ту, что фигурирует в договоре. Если учесть, что в договоре сумма может быть завышена на 100-300 и более тысяч рублей, ситуация может обернуться значительными убытками на ровном месте.

Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

В этом случае, помимо заключения ДКП и мошеннической договоренности с оценщиками, создается еще и авансовый договор. В нем прописывается, что получатель уже передал продавцу в качестве аванса некую сумму за квартиру. Обратите внимание, что при расторжении договоренности из-за банка или после изменения жизненных обстоятельств самым продавцом, он окажется должен покупателю сумму, денег, указанную в авансе, и фактически не полученную.

Как обезопасить себя?

Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Последствия

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Читайте так же:  Кто имеет дополнительный отпуск

Как избежать?

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Этап получения денег

Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

    Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке. Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.

  • Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.
  • Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

    Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной.

    Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/ipoteka/riski-prodavca.html

    Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

    Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

    Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

    Процедура ипотечного кредита

    Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

    1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
    2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
    3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
    4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

    Процедуры проверки и оценки

    Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

    Проверка состояния

    Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

    • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
    • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
    • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
    • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

    Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

    Оценка стоимости

    После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

    Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

    Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

    Застрахован, значит подготовлен

    Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

    Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

    Передача квартиры в залог

    После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

    Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

    Читайте так же:  Привлечение к дисциплинарной ответственности медицинских работников

    Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

    Перечисление денег

    Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

    Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

    Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

    Специфика Росвоенипотеки

    Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

    Банковские требования

    Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

    • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
    • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
    • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
    • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

    Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

    Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

    Дополнительные процедуры

    Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

    • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
    • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

    При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

    В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2020 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

    Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

    • невозможность завышения стоимости жилья;
    • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
    • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
    • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

    Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

    Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

    Как продать квартиру в военной ипотеке: инструкция и риски продавца

    Как выполняется продажа квартиры по военной ипотеке? Риски продавца и пошаговая инструкция – всё это должно быть представлено в виде отдельного подробного материала, понятного каждому. В последние годы военная ипотека интересует служащих всё больше. Ведь система, предоставленная государством, стала сегодня отлаженной и удобной. Она действительно позволяет получить жильё, пользуясь для этого государственными средствами.

    p, blockquote 1,0,0,0,0 —>

    Однако не все аспекты использования этого продукта являются понятными. Некоторые нюансы нуждаются в подробном рассмотрении. Так, далеко не всем служащим понятно, можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Каким образом эту процедуру необходимо осуществлять, если это реально.

    p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

    Риски при продаже квартиры

    В первую очередь стоит сразу отметить, что продажа квартиры по военной ипотеке вполне возможна. И никаких проблем с этим быть не должно. Никто не может обязать человека всю жизнь пользоваться одним и тем же жильём. Тем более, что семейная обстановка может измениться. Могут наступить другие случаи, когда необходимо обзаводиться новыми квадратными метрами.

    p, blockquote 3,0,0,0,0 —>

    А что касается рисков по таким сделкам – они остаются примерно теми же, что и при любых других манипуляциях с недвижимостью в рамках военной ипотеки. Стоит рассмотреть их в целости, начиная от тех рисков, с которыми продавцу приходится сталкиваться на тот момент, когда он продаёт квартиру военному.

    Читайте так же:  Алименты 1 4 дохода

    p, blockquote 4,0,0,0,0 —>

    Что может случиться?

    Есть небольшая вероятность увольнения военного в процессе сделки, однако такое происходит крайне редко. В риски продавца входит возможность отказа военнослужащего от покупки в тот момент, когда право собственности окажется уже оформленным. И в этом случае придётся дожидаться реституции. Пока эти действия не будут произведены, оформить новую сделку не удастся. Однако риск в этом случае связан только с потерей времени, вернуть свои права удастся в любой ситуации.

    p, blockquote 5,0,1,0,0 —>

    Видео (кликните для воспроизведения).

    При любых сделках с недвижимостью есть риск проведения «серых» схем. Однако в военной ипотеке это редкость. Разного рода уходы от закона здесь оказываются проблематичными, так как каждая сделка проверяется множеством инстанций, включая Росвоенипотеку и банк. Обман военнослужащих по военной ипотеке практически не возможен. Мошенничеству в этом секторе дают серьёзный отпор.

    p, blockquote 6,0,0,0,0 —>

    Для того, чтобы сделка оказалась не проблемной для обеих сторон, специалисты настоятельно рекомендуют проверять соответствие жилья всем требованиям, которые остаются актуальными для государственной программы. Ведь выявленные проблемы в этом направлении могут привести к срыву сделки.

    p, blockquote 7,0,0,0,0 —>

    Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

    Если квартира уже куплена, может возникнуть необходимость в её продаже. Провести процедуру возможно. Однако в случае с военной ипотекой могут возникнуть определенные нюансы. В этой сфере есть собственные плюсы и минусы, которые стоит иметь в виду, планируя совершить сделку.

    p, blockquote 8,0,0,0,0 —>

    Так, ипотечная квартира будет оставаться в залоге до момента погашения задолженности по ней заёмщиком. А при продаже квартиры необходимо переоформлять её с продавца на покупателя. И потому перед продажей квартиры, приобретённой данным образом, необходимо выплатить долг по ипотеке. Тогда никаких проблем с переоформлением не будет.

    p, blockquote 9,0,0,0,0 —>

    Так как подобные сделки тщательно контролируются государством и самим банком, они оказываются наиболее безопасными, обеспечивают выгоду, а деньги сразу переводятся на банковские счета.

    p, blockquote 10,1,0,0,0 —>

    Если долг за квартиру уже погашен, пошаговая инструкция для продавца окажется достаточно простой. С реализацией квадратных метров проблем не возникнет. Однако следует понимать, что определённые недостатки и проблемные моменты проявят себя и в этом случае:

    p, blockquote 11,0,0,0,0 —>

    • Так, при продаже квартиры, купленной через военипотеку, придётся платить налог;
    • Проводить сделку удастся только через отдельные банки, имеющие соответствующую аккредитацию;
    • Придётся подготовить все документы, которых будет довольно много;
    • Ожидание перевода денег может растянуться на несколько больший срок, чем в обычном случае. Подобные проблемы тоже порой наблюдаются.

    Покупать ли квартиру, которая была приобретена по военипотеке?

    Преимуществами покупки квартиры,приобретенной по государственной ипотеке, становятся и требования, выдвигаемые к этому жилому объекту изначально. Так, государственная программа позволяет приобретать только те квартиры, где все коммуникации и инженерные элементы находятся в хорошем состоянии. Квартира должна быть без перепланировок, со всеми документами и прозрачным прошлым. Без третьих лиц, которые могли бы претендовать на эту недвижимость в дальнейшем. И потому покупка квартиры у военных становится вполне достойной идеей. Даже при учёте дополнительных факторов, которые могут усложнить процесс осуществления такой сделки. Главным моментом становится только выплата владельцами долга по ипотеке. После этого они могут распоряжаться жильём как угодно. И в том числе, без проблем продавать его третьим лицам.

    p, blockquote 12,0,0,0,0 —>

    Если квартира свободна, не является залоговым имуществом, если нет третьих лиц, способных претендовать на нее, а также если в ней никто не проживает, совершать сделку можно уверенно. Ведь именно эти факторы оказываются ограничивающими для сделок такого рода.

    p, blockquote 13,0,0,0,0 —>

    Что необходимо сделать военному, чтобы продать квартиру, купленную по военипотеке?

    Для того, чтобы реализовать такое жильё, необходимо в первую очередь выплатить все долги по ипотеке. Но это еще не всё. Далее следует получить разрешение на продажу. Его предоставляет кредитно-финансовая компания, через которую проводится сделка. Она должна будет открыть специальный счёт для её проведения в случае одобрения.

    p, blockquote 14,0,0,0,0 —>

    Далее продавец должен будет провести оценку квартиры. Это мероприятие выполняется за его же счёт. Необходимо обращаться к независимым экспертам. После оценки проводится процедура соглашения с банком. Затем, в процессе проведения сделки, деньги поступают продавцу на его заранее открытый счёт. А покупатель получает право распоряжаться своей новой квартирой.

    p, blockquote 15,0,0,1,0 —>

    Можно ли продать квартиру, если военипотека ещё не погашена?

    Данная ситуация оказывается значительно более сложной. Однако при желании совершить сделку удастся и в этом случае. Решать вопросы придётся и с кредитной организацией, и с государством. А деньги по факту сделки вернутся на открытый в Росвоенипотеке счёт. Этот механизм проработан и решение вопроса даётся наиболее легко тем военным, которые вынуждены продавать квартиру по причине переезда в другой город по долгу службы.

    p, blockquote 16,0,0,0,0 —>

    Можно сделать досрочное погашение военной ипотеки, используя собственные сбережения. Можно ли материнским капиталом погасить военную ипотеку? Конечно можно, если он есть. Но это несколько усложнит процедуру, так как потребует оформления доли в собственности для детей в продаваемом жилье. И затем гаранта предоставления им доли в покупаемом. Но иногда погашение кредита собственными средствами становится наилучшим выходом.

    Источник: http://protvoepravo.ru/voennaya-ipoteka/prodazha-kvartiry-po-voennoj-ipoteke/

    Продажа квартиры по военной ипотеке — особенности и возможные риски

    Что представляет собой военная ипотека

    Кредит для военных, для покупки жилья является одним из подвидов всем известного ипотечного займа для проходящих контрактную службу, он появился в рамках государственного закона, подразумевающего реализацию ипотечной системы накопительного для предоставления права на покупку квартиры (дома). В рамках этой программы любой служащий, который участвует в ней 3 и более года, получает возможность приобрести жилье (в рамках предоставлении ипотечного кредита).

    Читайте так же:  Привлечь за неуплату алиментов

    Отличительной характеристикой ипотеки для военных является погашение кредита не самим служащим, а Министерством обороны РФ, путем начисления денег на спецсчет участвующего в программе.

    Условия

    Для участия в данной программе достаточно подать специальный рапорт.

    Право на участие имеют офицерский состав (учитывая морских офицеров) и прапорщики, поступившие на контрактную службу после начала выполнения государственной программы. Также право участия предоставляется выпускникам ученых заведений военного профиля и солдатам, повторно перезаключившим контракты о прохождении службы.

    Предоставлением военно-ипотечного кредитования занимается большинство крупных банковских организаций Российской Федерации. По расчетам службы мониторинга финансовых рынков их количество равно 77.

    Максимальный размер денежного займа рассчитывается для каждого контрактного служащего рассчитывается индивидуально исходя из предполагаемой суммы взносов в рамках программы обеспечения жильем, накопленной до 45-летнего возраста заемщика. В процессе расчета учитывается размер индексации для компенсации прогнозного уровня инфляции. Также в расчете учитывается величина процента кредита и первого взноса за ипотечное жилье.

    К примеру, в государственных банках в рамках военной ипотеки процент кредитования состоит из двух частей: фиксированных 2% и ставки рефинансирования Центрального банка (около 7-8%). При этом стоит отметить, что процентная ставка не привязана к общей сумме предоставляемого кредита и первому взносу.

    Риски продажи квартиры

    Многие продавцы квартир настороженно относятся к такому подвиду ипотеке и неохотно решаются продавать свое жилье. Связано это с рисками продажи квартиры в рамках рассматриваемой программы. На самом деле для продавца нет рисков от продажи квартиры по такой программе.

    Выполнение условий военной ипотеки контролирует Администрацией Президента и является приоритетным направлением политики государства. Кроме этого, все расчеты за приобретение жилья строго контролируются банком, предоставляющим займ. Главным отличием от продажи в рамках обычной ипотеки является требуемый пакет документов, который будет несколько шире, что увеличит время заключения сделки. Что касается налога на доход от продажи жилья, его необходимо выплачивать в порядке, установленном действующим законодательством.

    Плюсы и минусы

    Как и любой вид кредитования, военная ипотека имеет свои преимущества и недостатки.

    К плюсам от участия в такой программе относят:

    1. Предоставляется в независимости от наличия собственного жилья у заемщика.
    2. Выбрать объект недвижимости можно в любом регионе России.
    3. Сумму первого взноса за жилье можно повысить с использованием личных денежных накоплений.

    К минусам военной ипотеки относят:

    1. Запрет на покупку жилья на этапе его строительства.
    2. Максимальный размер займа в рамках такого кредитования составляет 2 миллиона рублей. Поэтому этих денежных средств не всегда хватает на покупку желаемого варианта жилья.
    3. Потеря больших сумм на оформлении всех необходимых документов.

    Выбор квартиры

    Выбор квартиры или дома на первичном или вторичном рынке жилья осуществляется военным самостоятельно в соответствии с его предпочтением. Но при этом должно соблюдаться важное условие – полное соответствие требованиям банка по отношению к ипотечному жилью.

    У разных банков список таких требований отличается, среди основных пунктов можно выделить:

    1. Хорошее жилое состояние объекта недвижимости.
    2. Хорошее состояние инженерных систем и коммуникаций объекта недвижимости.
    3. Отсутствие выполненных перепланировок.
    4. Присутствие всех правоустанавливающих документов.
    5. Отсутствие прав на собственность у третьих лиц.

    Необходимые документы

    Полный пакет документов для получения военной ипотеки состоит из:

    1. Анкеты лица, которому предоставляется займ.
    2. Копии паспортных данных (заверяются при наличии оригинала).
    3. Свидетельства о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
    4. Оригинал и копия свидетельства участника НИС.
    5. Согласие супруга или супруги, должно быть нотариально заверено.

    После этого необходимо подождать положительного решения банка и приступить к оформлению второго списка документов (для покупки жилья):

    1. Свидетельство о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
    2. Свидетельства о рождении и паспорта бывших владельцев объекта недвижимости (оригинал и копия).
    3. Документы из БТИ.
    4. Свидетельство о регистрации права собственности (оригинал и копии).
    5. Документы, подтверждающие передачу прав собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
    6. Справка из госреестра с подтверждением отсутствий обременений на объект недвижимости.
    7. Разрешение на продажу объекта.
    8. Оценка объекта недвижимости в рамках проведения независимой экспертизы.
    9. Справка о количестве прописанных в квартире лиц.
    10. Согласие супругов продавцов на проведение сделки.
    11. Документы о полной оплате коммунальных услуг.

    Порядок купли-продажи квартиры по военной ипотеке

    Подписание договора купли-продажи квартиры (или дома) в рамках военной ипотеки имеет несколько этапов:

    1. Регистрация военного в качестве участника государственной накопительной программы.
    2. Выбор объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью риелтора).
    3. Встреча покупателя и продавца.
    4. Обсуждение проведения сделки, установка сроков сбора документов обеими сторонами, установка сроков проведения сделки.
    5. Составление и подпись предварительного договора купли-продажи.
    6. Предоставление покупателю копии документов на жилье, для предъявления в банковскую организацию.
    7. Выбор банка для оформления кредита военной ипотеки.
    8. Принятие решения о выдаче займа (происходит не позднее третьих суток после подачи заявления).
    9. Открытие счета на имя заемщика, на который перечисляется сумма первоначального взноса и кредит. После госрегистрации сделки, вся сумма будет перечислена продавцу.
    10. Производится оценка жилья, от продавца требуется предоставить квартиру для осмотра представителям независимой экспертной компании.
    11. Проведение страхования объекта недвижимости и при желании личного страхования военного.
    12. Подписание и регистрация договора купли-продажи (как правило, занимает около недели).
    13. Снятие денег продавцом и передача ключей от квартиры покупателю.

    Особенности продажи квартиры по военной ипотеке

    Стоит обратить внимание на несколько моментов при продаже квартиры по военной ипотеке:

    1. Рисков при продаже, в случае выполнения всех условий действующего законодательства, нет, поскольку контроль выполнения программы ипотечного кредитование происходит на высшем уровне (Администрация Президента).
    2. Для совершения сделок в рамках военной ипотеки банки должны иметь специальные аккредитационные документы.
    3. Взаиморасчеты между сторонами сделки купли-продажи в рамках военной ипотеки контролируются банком.

    Источник: http://consultmill.ru/kvartira/pokupka/po-voennoj-ipoteke.html

    Как осуществляется продажа квартиры по военной ипотеке и каковы риски продавца?

    Военная ипотека представляет собой продукт, который пользуется в последнее время большим спросом. Но не все аспекты ясны широкому кругу заемщиков.

    Читайте так же:  Алименты пока учится

    Продажа недвижимости, приобретенной по военной ипотеке, имеет свои особенности. Их необходимо учесть перед началом процесса продажи по военной ипотеке. О том, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, читайте в статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

    Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца

    Решив продать квартиру, необходимо учесть все риски, присущие процедуре.

    1. Вероятность того, что военнослужащий, который решил купить квартиру, уволится до того, как будет завершено оформление сделки. Но вероятность развития такой ситуации мала.
    2. Отказ военнослужащего от сделки в тот момент, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. В этом случае продавцу остается лишь ждать проведения реституционных действий. Пока процесс не завершится, он не сможет повторно реализовать недвижимость.
    3. Оформление продажи квартиры по военной ипотеке требует большего количества документов и затрат времени.
    4. Возможность участия в «серой схеме». Но этот риск ничтожен, ведь банк и Росвоенипотека пристально проверяют каждую сделку.
    5. Важно следить, чтобы приобретаемая недвижимость соответствовала требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

    Достоинства продажи и недостатки

    Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:

    • средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
    • квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
    • сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.

    Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:

    • реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
    • для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
    • после осуществления сделки придется заплатить налог;
    • для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.

    Требования к недвижимости

    Каждый банк предъявляет свой список требований, но список главных пунктов стоит выделить следующее:

    1. объект недвижимости должен находиться в хорошем состоянии.
    2. Инженерные системы должны также находиться в хорошем состоянии, это же стоит сказать и о состоянии коммуникаций.
    3. Перепланировки должны отсутствовать.
    4. У владельца должны быть на руках все правоустанавливающие документы.
    5. Третьи лица не должны иметь права собственности на объект.

    Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке?

    Можно ли продать квартиру в военной ипотеке? Да, но продать объект не получится в следующих случаях:

    • квартира не свободна, в ней кто-то живет;
    • объект находится в залоге;
    • в ней зарегистрировано какое-то лицо;
    • третьи лица могут предъявить права на объект.

    Если недвижимость приобретена по военной ипотеке, долг перед банком погашен, то владелец недвижимости может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Какие банки работают с военной ипотекой и каковы условия оформления ипотечных займов, можно узнать в этой статье.

    Продать квартиру нельзя, если не получено разрешение на процедуру. Его выдает кредитный комитет. Получить его можно в той кредитно-финансовой организации, где будет происходить процедура.

    Если решение о предоставлении займа будет положительным, банк открывает счет. Через него будут совершаться все операции.

    Если имеется долг перед банком

    В этом случае ситуация более сложная. Чтобы продать недвижимость, придется рассчитаться с государством и банком. Вся сумма вновь возвращается на счет военнослужащего в Росвоенипотеке.

    Кроме того, заключение сделки потребует времени, придется предоставить больше документов. Сложностей не возникнет, если жилье выставлено на продажу из-за переезда военнослужащего по долгу службы.

    При увольнении погашать свои обязательства придется в любом случае. Платить можно из собственных накопленных средств, либо взяв кредит (подробно о том, как осуществить возврат денежных средств по военной ипотеке и проверить сумму накоплений, мы рассказывали в отдельной статье). Следует помнить, что при увольнении с военной службы долговые обязательства перед кредитно-финансовой организацией могут увеличиться. Поскольку причины увольнения могут быть разными, в каждом случае действия продавца будут отличаться. Подробно о том, как взять ипотеку бывшим военнослужащим и что будет с займом при увольнении или в случае смерти, читайте тут. Далее будет рассказано, как продать квартиру по военной ипотеке.

    Пошаговая инструкция

    В этом разделе будет дана пошаговая инструкция по продаже квартиры по военной ипотеке.

    Важно правильно подготовиться к продаже недвижимости.

    Сделка состоит из следующих шагов:

    Подготовка документов

    Военный, желающий приобрести жилье, должен принести копию паспорта, а также предоставить свидетельство о том, что он является участником накопительной программы. Когда все необходимые документы будут переданы в банк, заемщик должен заполнить заявку на кредит. После этого банк выполнит процедуру проверки данных, на это отводится два дня.

    Продавец недвижимости должен принести бумаги:

    • свидетельство. Оно подтверждает его права собственности на жилье;
    • кадастровый паспорт;
    • бумаги, с помощью которых можно подтвердить передачу прав владения;
    • справку, подтверждающую то, что отсутствуют долги по коммунальным платежам;
    • документ о том, что в квартире не имеется зарегистрированных лиц;
    • покупатель-военнослужащий передает в банк свидетельство о регистрации в НИС и личные документы.

    Заключение

    Продать квартиру по военной ипотеке можно, если отсутствует обременение. При наличии задолженности перед банком сначала необходимо погасить задолженность.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Источник: http://svoe.guru/ipoteka/lgotnye-predlozheniya/voennaya/prodazha-kv.html

    Военная ипотека риски для продавца квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here